楼市利好政策频现，叠加开发商优惠政策释放，使得刚刚过去的“五一”小长假期间，郑州楼市销售数据显著回暖。
　　据郑州贝壳实时成交数据显示，“五一”期间，郑州贝壳新房共计成交810单，其中5月5日单日认购270单，创下近两年来单日成交最高峰。
　　“五一”、“十一”作为传统的销售旺季，已成为观察楼市的重要窗口。
　　“通过对过往几年‘五一’、‘十一’的销售数据进行对比发现，通常情况下，新房成交量都是二手房的数倍。而成交量大增的核心原因，主要源自于购房群体对于优惠政策的预期。而开发商为了促进市场项目的销售，也通常会在重大节点释放出给力的销售政策，如降低购房门槛，推出高性价比的特价房、买房送车位物业费等实打实的优惠，促进意向购房群体的转化。这一点通过郑州热点项目在4月以及五一的销售情况对比，可见一斑。”贝壳找房研究院郑州分院分析师称。
　　除市场因素外，“五一”前夕、中央政治会议明确下阶段房地产市场工作方向。同时，多个高能级成城市如成都、天津、北京针对限购政策进行调整，也刺激市场预期向好。
　　其中，4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议指出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
　　当日，北京市住建委也发布了《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策迎来首次调整。
　　“受次提振，‘五一’节前地产股便持续拉升。截至4月29日收盘，房地产开发板块上涨6.39%。15只地产股涨停在10%线上，这些股票包括万科A、金地集团、华夏幸福、荣盛发展、津滨发展、大龙地产、京能置业、大名城、阳光股份、南山控股、福星股份、中国武夷、天地源、荣安地产等。”上述贝壳分析师认为，地产股的大涨，也说明市场信心正在修复。这种市场情绪的烘托也一定程度市场带动了市场的成交。
　　在近期各地楼市宽松政策出台前，郑州已率先推出了系列利好。
　　今年4月1日，郑州市房管局等部门就印发了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，其中提到，对于参与“卖旧买新、以旧换新”的二手住房业主，在同步购买新建商品住房时，可享受商品住房契税征免等政策，甚至还根据房屋面积大小，给出了每套5万元到10万元的“以旧换新”补贴等特殊政策优惠。
　　除了二手住房“以旧换新”，郑州为了提振市场信心，促进市场销售，还推出了全面取消住房限购限售，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%等政策，并决定将目前群众购买新建商品住房契税补贴30%的优惠政策延续到2024年年底。
　　贝壳找房研究院郑州分院分析师认为，郑州作为2023年人口流入TOP2的城市，正常的住房消费需求有支撑。
　　他表示，房地产长期看人口，一个城市人口流入的数量决定这一个城市新房市场的容量。据郑州统计局发布数据，2023年常住人口1300.8万人，较2023年增长18万人，增量全国第二，在中部六省中，人口规模仅次于武汉（1377万人）。另外，郑州是少有的人口自然增长率仍为正的大城市，2023年的人口增量中有3.4万人来源于自然增长（出生与死亡人口差值），另外14.6万人是从其他地方流入郑州的，这些流入郑州的人口大部分来自河南省内。而作为全国人口第三大省，河南有近亿人口，在“强省会”发展战略下，在资金技术产业的牵引下，郑州吸引了大量省内其他地市的人口，未来人口仍将呈现出稳步上涨的趋势。
　　当前住房回归居住属性，调研发现，郑州当前的购房需求主要居中于婚育置业需求。而通过郑州人口结构的分析开看，2023年郑州学龄儿童（6岁）基数为13.5万人，为近20年最高峰，故因上学而产生的购房需求也相应较大，而这部分需求通常在上半年会集中释放，一些品价兼优并且能够满足上学需求的新房项目自然热度相对较高。另外，30岁左右的适婚群体基数也处于高峰期，因此从刚性的住房需求看，郑州依然处于结婚置业与上学置业需求叠加后的相对高峰，需求有支撑。
　　展望后市，“五一”楼市热度很难在短期内持续，楼市的调整可能还需要一定时间，但万物皆有周期，楼市也一样，过冷过热都不可持续。当前市场虽然整体上仍处于下行周期，但随着消化库存政策的落地生效，一线城市限购的逐步放松带来的市场预期的逐步改善，房地产市场的供需关系也将逐渐缓和，价格将逐步止跌回稳，过去超跌的市场需求也将逐步回归至合理需求区间。
（文章来源：证券时报·e公司）